重生1991：從發(fā)財證開始逆襲 第14章 極限投機，地價暴漲

拿到土地后，接下來開始跑國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃設計與審批、建筑工程施工許可證、商品房設計圖和施工圖審查、商品房預售許可證等等。

為了加快資金流轉速度，陸家貴請設計院設計的都是4棟6層的矮層簡易商品房，每層兩套房子。

這樣的矮層建筑，不用像6層以上的中高層樓房那樣需要考慮電梯、消防等等，各種審批手續(xù)都要簡單快速了許多。

此時瓊州島，炒房地產是潮流，各部門審批也很簡單，特別是這種6層及以下的矮層建筑。

因此，這一套流程下來，在公關費的作用下，陸家貴只花了不到一個月的時間就全部辦到手了。

8月底，各種合法手續(xù)拿到手后，幾臺破舊的挖掘機和推土機就開進了工地。

施工隊在項目專員孫傳宇的指揮下，象征性地挖了一條幾十米長、幾米寬、一米多深的大坑——這就是陸氏投資（瓊州）有限責任公司的第一個商品房小區(qū)項目的地基！

這時候，360萬土地出讓金加上各種公關費、手續(xù)費的花銷，陸家貴的400多萬資金已經花得幾乎沒什么剩余了。

但下一步的計劃也可以實施了。

拍了幾張正在打地基的假施工照片后，陸家貴就和財務總監(jiān)周明易帶著精心準備的項目資料、商品房設計圖、項目整體估價表走進了工商銀行瓊州分行的大門。

他們是去辦項目抵押貸款的。

那種只有幾十萬身家的普通投機者只能一套兩套的炒作房子，甚至炒并不存在的樓花，等著漲價后賣出。

有實力的房地產開發(fā)商，則是從政府手里拿地辦手續(xù)后開發(fā)商品房小區(qū)，再建成房子或樓花賣出去，進行利潤最大化，各個環(huán)節(jié)都能吃到最大利潤。

但陸家貴不是普通投機者，也不是實力最大的房地產開發(fā)商，他介于中間。

一套一套的房子賣樓花給個人，比較繁瑣，后面也容易起糾紛。

萬一遇到不是投機者炒房客，人家是真的有剛需，要買房子住的那種人，你不建好房子交給他，他真有可能告你。

因此，陸家貴既不建房，也不賣樓花，他采用的是項目抵押的方式，挖個坑就去銀行弄抵押貸款，再去重新拿地，以此循環(huán)。

在房地產價格平穩(wěn)的時候這樣是操作不了的，銀行利息就能要了老命。

但在1992年房地產泡沫無比膨脹的海口市，這是重生者陸家貴可以穩(wěn)操勝券的極限操作方法。

別人不知道房地產漲到什么時候為止，沒有百分之百的信心，是不敢像陸家貴這樣搞極限操作的。

但陸家貴沒有任何心理負擔。

銀行的信貸審查會議上，煙霧繚繞。周明易的老同學，那位副處長祝弘毅，坐在主位。

早已被公關過的評估公司負責人拿著陸氏公司的項目預期售價評估報告向與會人員施展忽悠**：

“陸氏投資公司的這個在建小區(qū)位置優(yōu)越，毗鄰規(guī)劃中的主干道。”

“根據設計圖，他們每套房子100平方米，每層2套，每棟6層，總共4棟商品房，合計建筑面積4800平方米。”

“現在海口市商品房市場均價為5000元/平方米，未建成的樓花打八-九折，按八折計算，陸氏這個小區(qū)的預期售價可以達到1920萬元，按九折計算則可達到2160萬。”

“加上現在瓊州島房地產市場蓬勃發(fā)展，房價蒸蒸日上的趨勢，我們認為，陸氏投資公司的這個在建小區(qū)預期價值只會上升，不會下跌，至少可以按2000萬的估值進行抵押放貸。”

銀行各科室負責人也紛紛發(fā)表自己的意見，基本認可了評估公司的項目估值報告。

但最終拿意見的還是祝弘毅。

祝弘毅已經與周明易談好了貸款的回扣，貸得越多他拿得越多。

因此，他自然不會拒絕放貸，評估公司的報告只是給了他一個合理放貸的借口而已。

已經建好的商品房，放貸比例可以達到70%。

但沒建成，還處于施工階段的樓花項目，就只能貸40%—60%，根據項目施工進度和預期收益決定放貸比例。

因為此時瓊州房地產項目總體看好，房價上漲速度快，最終會議決定，陸氏投資公司這個只挖了地基坑的商品房小區(qū)可以按預期樓花總售價2000萬的50%放貸，也就是1000萬。

開完會，回到辦公室，祝弘毅向等候在這里的陸家貴和周明易道：“陸總，你們的項目整體抵押貸款申請通過了。按2000萬的項目估價放貸50%，也就是1000萬。接下來幾天，你們把手續(xù)完善一下，最多一個星期就能拿到錢。不過，按規(guī)定，這筆貸款你們只能用來繼續(xù)建設那個商品房項目，不能挪用資金，知道嗎？”

陸家貴頓時驚喜地雙手握住祝弘毅的手道：“謝謝祝處長，這筆貸款真是救了我們的急。沒有這筆貸款，我們這個項目還真的有可能停擺了。”

周明易也上前握手道：“謝謝老同學。”

至于挪用資金？

這不是公開的秘密嗎？

大家都在這么干，也沒見銀行真的去監(jiān)管誰。

這項目本來就只是用來套貸款的，陸家貴怎么可能還繼續(xù)建下去？

祝弘毅說他的，陸家貴干自己的，大家都心照不宣。

有回扣開道，一個星期后，1000萬的貸款就真的放下來了。

其中，祝弘毅拿走了3%的回扣，也就是30萬。周明易拿走了0.5%的提成，也就是5萬。

其他員工每人發(fā)了5千—1萬的獎金。

即使如此，陸家貴也還能剩900多萬。

如果陸家貴這時候卷款跑路的話，他就是千萬富翁。

但陸家貴是重生者，他知道跑路的時機并不是現在。因此，他立刻將目光投向孫傳宇清單上的下一塊地、下下一塊地……

買地、設計、報批、挖地基、項目整體抵押貸款，相同的模式陸家貴開始瘋狂復制。

銀行賬戶里的數字在不斷地循環(huán)抵押中，像吹氣球一樣迅速膨脹起來。

到1993年3月，陸家貴的貸款總額已經達到了一個驚人的數字，每個月支付的利息就高達數百萬。

光看貸款的話，陸家貴已經可以去跳樓了。

但所有的風險，都被掩蓋在了瓊州島房地產市場價格暴漲的繁榮泡沫中。

無論公司員工，還是各方合作伙伴，對陸家貴的極限循環(huán)操作都只有高山仰止、佩服得五體投地的份。